bojujem za svetlé zajtrajšky

Pred časom som čítal zaujímavé analýzy firmy Bencont. Týkajú sa bratislavského trhu novostavieb. Iné presné dáta z trhu som nenašiel. Najskôr dám z tejto analýzy 3 čísla, ktoré odhadujem, keďže grafy sú v .pdf. V roku 2017 bol predaj novostavieb v BA okolo 5000 bytov, v roku 2021 okolo 2600 a minulý rok okolo 1500. Ten pokles vidí aj debil. Z pohľadu kvartálov, najhorší bol posledný kvartál 2022, okolo 200 bytov. A najlepší 1.Q 2017 , okolo 1500 bytov. To je asi 87% pokles! Posledný kvartál 2022 oproti poslednému kvartálu 2021 je 200 versus 640, to je takmer 70% medziročný pokles! Toľko tvrdé dáta. Prečo však zatiaľ neklesali ceny? Developeri mali lacné financovanie( môj názor).
Ideme k parametrom realitného trhu:
1. Nedávno ohlásili viaceré banky ďalšie nárasty úrokov. Fix 3 roky by mal byť okolo 4%. Do konca roka 2023 ešte stúpne možno na 5 %, podľa niektorých poisťovní na 6%.
2. Znamená to prudký nárast splátok pri zmene fixácie. Čím dlhšia hypotéka, tým vyšší nárast. Pri 30 rokoch splatnosti je rozdiel pri refixovaní z 1% na 5% takmer 70% nárast splátky!
3. Opačne, klient si bude môcť dovoliť požičať si pri rovnakej mesačnej splátke zhruba o tretinu menej. Čiže tlak na ceny smerom dole, alebo kúpa lacnejšieho bývania.
4. Klienti budú musieť mať určitý podiel vlastných prostriedkov. Ak ich nemajú, banka im požičia tieto prostriedky cez spotrebný úver napr. Na 8 rokov. Pri rozdelení hypotéky na 70% hypo ku 30% spotrebnému úveru to urobí 2 násobný nárast splátky oproti situácii, keby mali časť svojich prostriedkov. Netreba si robiť ilúzie o financovaní 90% a viac. Banka má svoje tabuľky a nehnuteľnosti oceňuje s ohľadom na možný vývoj cien. Ten je momentálne smerom dole.
5. Veľa klientov nemá schválenú hypotéku v potrebnej výške práve kvôli vyššej splátke.
6. To všetko má podstatný vplyv na dopyt. Najväčším ťahúňom realitného trhu sú práve hypotéky. A tie klesli o viac ako o polovicu( môj odhad).
7. Klienti bánk majú kvôli rastúcej inflácii a platom zaostávajúcim za infláciou nižší disponibilný príjem. Keď sa k tomu pridá zvýšenie splátky po refixácii, je zarobené na realitnú katastrofu.
https://openiazoch.zoznam.sk/reality/realitny-trh-v-bratislave-sa-ochladzuje-vlani-sa-predalo-najmenej-novych-bytov-od-krizoveho-roku-2008/
Ako z toho von? V prvom rade, prudký rast cien realít nikomu normálnemu nevyhovuje. Takže problém nie je ten, že zrazu prestanú bohatnúť špekulanti a developeri. Problém je skôr ten, že sa vytvorí tlak na dlžníkov. Mnohí z nich sa budú nútene sťahovať do menšieho. Pribudne na trhu ponuka najmä drahších nehnuteľností. A všetci budú chcieť rýchlo predať. Na developerov aj na drobných predávajúcich budú tlačiť banky. Kto mrkne prvý?
Katalizátorom sa môžu stať práve refixácie. Pokles cien na trhu zas môže vyvolať domino efekt „rizikových prirážok“, prípadne doručenia. A skutočná katastrofa nastane ak banky nedodržia ani fix počas fixácie. Treba si prečítať úverovú zmluvu, ale banka takú možnosť má. Akurát sa o nej nehovorí.
Vysoká inflácia tu bude pravdepodobne pár rokov. Tak ako sa pekných pár rokov tlačilo ako o dušu. Vysoké úroky majú akože „bojovať“ s infláciou. Ak tomu veríme, vysoké úroky tu budú taktiež pár rokov( rovnako ako inflácia).
Aká je teda moja rada pre mladých? Je to ťažké. Určite by som sa momentálne neponáhľal ale išiel do nájmu. Ja som bol s manželkou v nájme 2 roky. Ak splácam nájom napr. Na byte v hodnote 100.000 eur vo výške napr. 400 eur mesačne bez energií, je to 5% ročne z ceny bytu, ktorá môže byť splátkou vlastného bývania. Pri poklese ceny o 15% medziročne však ušetrím na rovnakom byte 15%, rozdiel je teda 10%. A to sa už oplatí. Nehovoriac o tom, že prvé roky hypotéky je podiel úrokov vyšší.
Ja odhadujem postupný pokles cien bytov možno na 60% súčasnej hodnoty, čo sa môže udiať v priebehu nasledujúcich 3-4 rokov. Za tento čas si môžu mladí ľudia sporiť v niečom protiinflačnom. Len preboha nie akcie, etf a podobne! Go physical, ako hovorí Lynette Zang.