Založ si blog

Kedy budú byty lacnejšie?

Pred časom som čítal zaujímavé analýzy firmy Bencont. Týkajú sa bratislavského trhu novostavieb. Iné presné dáta z trhu som nenašiel. Najskôr dám z tejto analýzy 3 čísla, ktoré odhadujem, keďže grafy sú v .pdf. V roku 2017 bol predaj novostavieb v BA okolo 5000 bytov, v roku 2021 okolo 2600 a minulý rok okolo 1500. Ten pokles vidí aj debil. Z pohľadu kvartálov, najhorší bol posledný kvartál 2022, okolo 200 bytov. A najlepší 1.Q 2017 , okolo 1500 bytov. To je asi 87% pokles! Posledný kvartál 2022 oproti poslednému kvartálu 2021 je 200 versus 640, to je takmer 70% medziročný pokles! Toľko tvrdé dáta. Prečo však zatiaľ neklesali ceny? Developeri mali lacné financovanie( môj názor).
Ideme k parametrom realitného trhu:
1. Nedávno ohlásili viaceré banky ďalšie nárasty úrokov. Fix 3 roky by mal byť okolo 4%. Do konca roka 2023 ešte stúpne možno na 5 %, podľa niektorých poisťovní na 6%.
2. Znamená to prudký nárast splátok pri zmene fixácie. Čím dlhšia hypotéka, tým vyšší nárast. Pri 30 rokoch splatnosti je rozdiel pri refixovaní z 1% na 5% takmer 70% nárast splátky!
3. Opačne, klient si bude môcť dovoliť požičať si pri rovnakej mesačnej splátke zhruba o tretinu menej. Čiže tlak na ceny smerom dole, alebo kúpa lacnejšieho bývania.
4. Klienti budú musieť mať určitý podiel vlastných prostriedkov. Ak ich nemajú, banka im požičia tieto prostriedky cez spotrebný úver napr. Na 8 rokov. Pri rozdelení hypotéky na 70% hypo ku 30% spotrebnému úveru to urobí 2 násobný nárast splátky oproti situácii, keby mali časť svojich prostriedkov. Netreba si robiť ilúzie o financovaní 90% a viac. Banka má svoje tabuľky a nehnuteľnosti oceňuje s ohľadom na možný vývoj cien. Ten je momentálne smerom dole.
5. Veľa klientov nemá schválenú hypotéku v potrebnej výške práve kvôli vyššej splátke.
6. To všetko má podstatný vplyv na dopyt. Najväčším ťahúňom realitného trhu sú práve hypotéky. A tie klesli o viac ako o polovicu( môj odhad).
7. Klienti bánk majú kvôli rastúcej inflácii a platom zaostávajúcim za infláciou nižší disponibilný príjem. Keď sa k tomu pridá zvýšenie splátky po refixácii, je zarobené na realitnú katastrofu.
https://openiazoch.zoznam.sk/reality/realitny-trh-v-bratislave-sa-ochladzuje-vlani-sa-predalo-najmenej-novych-bytov-od-krizoveho-roku-2008/
Ako z toho von? V prvom rade, prudký rast cien realít nikomu normálnemu nevyhovuje. Takže problém nie je ten, že zrazu prestanú bohatnúť špekulanti a developeri. Problém je skôr ten, že sa vytvorí tlak na dlžníkov. Mnohí z nich sa budú nútene sťahovať do menšieho. Pribudne na trhu ponuka najmä drahších nehnuteľností. A všetci budú chcieť rýchlo predať. Na developerov aj na drobných predávajúcich budú tlačiť banky. Kto mrkne prvý?
Katalizátorom sa môžu stať práve refixácie. Pokles cien na trhu zas môže vyvolať domino efekt „rizikových prirážok“, prípadne doručenia. A skutočná katastrofa nastane ak banky nedodržia ani fix počas fixácie. Treba si prečítať úverovú zmluvu, ale banka takú možnosť má. Akurát sa o nej nehovorí.
Vysoká inflácia tu bude pravdepodobne pár rokov. Tak ako sa pekných pár rokov tlačilo ako o dušu. Vysoké úroky majú akože „bojovať“ s infláciou. Ak tomu veríme, vysoké úroky tu budú taktiež pár rokov( rovnako ako inflácia).
Aká je teda moja rada pre mladých? Je to ťažké. Určite by som sa momentálne neponáhľal ale išiel do nájmu. Ja som bol s manželkou v nájme 2 roky. Ak splácam nájom napr. Na byte v hodnote 100.000 eur vo výške napr. 400 eur mesačne bez energií, je to 5% ročne z ceny bytu, ktorá môže byť splátkou vlastného bývania. Pri poklese ceny o 15% medziročne však ušetrím na rovnakom byte 15%, rozdiel je teda 10%. A to sa už oplatí. Nehovoriac o tom, že prvé roky hypotéky je podiel úrokov vyšší.
Ja odhadujem postupný pokles cien bytov možno na 60% súčasnej hodnoty, čo sa môže udiať v priebehu nasledujúcich 3-4 rokov. Za tento čas si môžu mladí ľudia sporiť v niečom protiinflačnom. Len preboha nie akcie, etf a podobne! Go physical, ako hovorí Lynette Zang.

Ako nás premnožený medveď oberá o pitnú vodu

04.04.2024

Máme premnožené medvede. Kde sú medvede, tam nie sú mravce. Mravce sú totiž ich obľúbenou potravou. Rozhrabávajú mraveniská a vyžierajú kukly aj dospelé mravce. Mravce sa živia škodlivým hmyzom. Aj kôrovcom a ich larvami. A tie sa živia stromami, ktoré nám zadržiavajú vodu. Keď napadnú stromy, les sa vyťaží a vznikne holina. A holina nezadržiava vodu. Medvede treba [...]

Neuveriteľný finiš Korčoka, získal až 83% hlasov

27.03.2024

Všetko začalo normálne. Ako predpovedali stávkové kancelárie. Ale potom sa všetko zmenilo. Nechal som to tak, veď podobný pocit neuveriteľných „nepravdepodobných náhod“ sa dnes vyskytuje bežne https://bojujemzasvetlezajtrajsky.blog.pravda.sk/2023/01/31/aka-je-pravdepodobnost-rovnakeho-vysledku-prezidentskych-volieb-v-3-krajinach/ Zmenilo sa to však po prečítaní niekoľkých [...]

Toxické mzdové nastavenie slovenského priemyslu.

01.03.2024

Premiér dal úlohy a vláda pracuje https://openiazoch.zoznam.sk/doprava/slovakov-nema-kto-vozit-vlada-reaguje-autobusy-a-nakladiaky-bude-soferovat-viac-indov-nepalcov-ci-filipincov/ Otázka je , prečo? Sú tu 2 roviny problému, obidve tento problém prehlbujú: 1.Odliv mladých Slovákov do zahraničia. [...]

Trump

Porota, ktorá rozhodne o Trumpovi v historickom procese, je už kompletná

18.04.2024 23:26

Porota sa vyberala zo stoviek potenciálnych členov na základe série otázok, ktoré majú zaručiť, že sa budú rozhodovať nestranne.

farmári, poľsko, traktory

Poľskí poľnohospodári nepúšťajú kamióny cez hraničné priechody s Ukrajinou

18.04.2024 21:37

Naďalej tak protestujú proti prílevu lacného obilia z Ukrajiny.

keňa, vojaci

V Keni zahynulo pri páde vojenského vrtuľníka desať ľudí, vrátane veliteľa armády

18.04.2024 20:56

Vrtuľník havaroval krátko po štarte a potom začal horieť.

turecko, zemetrasenie, tokat

Stred Turecka zasiahlo zemetrasenie. Poškodilo niekoľko budov

18.04.2024 20:03

Zatiaľ nie sú správy o úmrtiach alebo vážne zranených.